ВЫБОР УЧАСТКА

Давайте рассмотрим несколько важных факторов, которые надо учитывать при выборе участка под строительство своего дома.

Первое, на что необходимо обратить внимание – это присутствие поблизости магазинов, аптек, школ и детских садов, а также наличие общественного транспорта и хороших дорог.

Ежедневные поездки из глуши в цивилизацию для покупок продуктов, а тем более необходимость возить ребенка на учёбу и обратно, могут быстро превратить жизнь за городом в жизнь в дороге. При этом вы теряете не только деньги на бензин, но и время своей жизни.

Плохие дороги в дождливую и снежную погоду превращаются в непроходимые. Каким бы привлекательным ни был участок, если вы не сможете ежедневно спокойно добираться до него без риска застрять по дороге или повредить машину, стоит серьезно задуматься насчёт покупки.

Нередко при осмотре участка можно услышать, что дороги планируется сделать в ближайшем будущем. К обещаниям из серии «через год здесь будет асфальт» нужно относиться с большой осторожностью. К сожалению, в подавляющем большинстве случаев эти слова не воплощаются в жизнь многие десятилетия независимо, от кого они исходят.

Второе, о чём надо озаботиться – перед покупкой понравившегося участка проверить его статус. Не на всех категориях земель разрешается индивидуальное жилищное строительство (или ИЖС – на чиновничьем языке).

Строительство жилого дома возможно на участках:

- для индивидуального жилого строительства - на таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;

- для ведения личного подсобного хозяйства - можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;

- ведение садоводства - такие участки предназначены для отдыха и (или) выращивания овощей, фруктов, зелени и ягод для собственных нужд. Но также здесь можно строить дома, жилые и садовые. Здесь даже можно оформить постоянную «прописку», но это не гарантирует, что вам удастся без проблем устроить ребенка в школу или детский сад. Статус садового товарищества не предполагает, что к нему должна прилагаться подобная инфраструктура.

Если участок имеет разрешение "Ведение огородничества", то строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Аналогичная ситуация с видом разрешенного использования "Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках", где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.

В Публичной кадастровой карте России помимо информации о площади участка, его стоимости и статуса можно заказать выписку из ЕГРН (надо заплатить госпошлину) и получить в течении трёх дней на электронную почту более подробную информацию с данными об объектах недвижимости на участке и узнать их фактических владельцев.

Ещё одна неочевидная опасность - участок может находится в какой-то из охранных зон (заповедник, какие-то исторические или культурные достопримечательности, большой водоем, аэродром и тому подобные объекты — всего их насчитывается около 30 разновидностей) или в будущем оказаться в охранных зонах планируемых к строительству объектов (газопроводов, линий электропередач, промышленных зон, автомобильных трасс), где земля в частной собственности быть может, но строительство на ней разрешается лишь с определенными ограничениями или вообще предполагается в будущем к сносу.

Как правило, это можно выяснить из открытых источников: обычно на официальных сайтах администраций поселений и городов выложены генеральные планы населенных пунктов. Найдите среди них карты планируемого размещения объектов и посмотрите расположение своего участка по отношению к будущим объектам строительства. При отсутствии таких карт обязательно сходите в местную администрацию и попросите их уточнить не планируется ли стройка какого-нибудь завода или многоэтажек на территории рядом с вашим участком.

Третье, что может омрачить покупку – отсутствие коммуникаций. Бывает так, что участок куплен, причем по очень приятной цене. Но впоследствии выясняется: чтобы туда подвести электричество, воду и газ, надо заплатить еще три стоимости этой земли. И то — если в ближайшей перспективе это вообще возможно. Также стоит с осторожностью относиться к обещаниям типа «газ проходит в 100 метрах от границы участка». То, что он там проходит, вовсе не гарантирует, что вы сможете к нему подключиться.

В будущем месте жительства обязательным условием должно быть наличие хорошей мобильной связи. В идеале оператора, который вас устраивает, и как необходимость – хотя бы одного оператора. Отсутствие возможности связаться по телефону в любой нужный момент может сделать постоянное проживание невозможным и даже опасным. Не говоря уже об элементарном комфорте, не забывайте, что может возникнуть необходимость вызвать врача или срочно связаться с родными.

Четвертое, что надо сделать перед покупкой участка – это познакомиться с будущими соседями. Узнать самую честную и достоверную информацию о проживании в данном месте можно у местных жителей. Риелторы и некоторые собственники могут умолчать о минусах и расписать одни плюсы. Соседи же, как люди незаинтересованные, честно расскажут вам о том, чистят ли дороги зимой, есть ли перебои с электричеством, заливаются ли участки при весеннем паводке и сколько лет ожидается строительство дороги.

Если соседей еще нет, участки пустые – это тоже своего рода лотерея, ведь неизвестно кто купит землю.

Кстати, чтобы не влипнуть в бесконечные «пограничные» споры с соседями, обязательно пригласите маркшейдеров, чтобы они отбили колышками границы участка. Важно убедиться, что земля по документам находится именно там, где показывали. И что это подтверждается данными ЕГРН. Иначе может оказаться, что вам продали участок не там, где показали, или часть участка уже занята соседом.

Также категорически избегайте покупать доли в не размежеванной земле под будущий поселок. Мало того, что в этой ситуации границы вашей собственности не определены, так ещё распоряжаться землей вы сможете только по соглашению всех участников такой общедолевой собственности.

Пятое - это размер самого участка, от которого напрямую зависят максимальные габариты вашего будущего дома. Чтобы соблюсти строительные нормы, которые касаются расстояний жилого дома от соседних строений и въезда, а также для обустройства места для сада, бассейна, зоны барбекю, бани и других атрибутов загородной жизни, площадь дома должна составлять не более 1/10 – 1/8 части от площади территории.

Примеры грамотного распределения площади на объектах разной площади:

6 соток — небольшая дача или одно- или двухэтажный дом для постоянного проживания размерами 7×8 метров, компактный огород или благоустроенное место для отдыха;

7-10 соток — одно- или двухэтажный коттедж побольше с навесом для автомобиля, баня, сад-огород, небольшой бассейн или детская площадка;

11-20 соток — жилой дом, баня, хозяйственные постройки, элементы ландшафтного дизайна и просторная площадка для отдыха;

20-30 соток — коттедж для большой семьи и несколько функциональных зон.

Кроме размера участка ещё важно учесть соотношение его габаритных размеров. Небольшая ширина и в два-три раза большая длина прямоугольного участка земли заставят задуматься о грамотном зонировании пространства.

И самое важное, что должно определить Ваш выбор - это правильно подсчитанная итоговая стоимость участка.

При выборе участка неправильно ориентироваться только на его низкую цену, ведь если правильно подсчитать все будущие расходы (цена участка + стоимость ежедневных поездок от дома до работы, магазинов, школы + стоимость прокладки коммуникаций при их отсутствии + стоимость капитальных заборов при строительстве дома в неохраняемых и необжитых местах и так далее), то этот участок может оказаться гораздо дороже другого, более привлекательного участка, от покупки которого вы отказались из-за его большей цены.

Надеемся, вооружившись нашими рекомендациями, Вы сможете подобрать лучшее место для своего будущего дома, которое сделает проживание в нём комфортным и устроит по стоимости.